Na co zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości na wynajem w lokalizacjach turystycznych. Część II Zarządzanie.

Jak pisałem w poprzednim wpisie niezwykle ważną kwestią przy wyborze nieruchomości na wynajem jest trafna ocena lokalizacji. W przypadku gdy chcemy zainwestować w lokale praktycznie bezobsługowe, czyli tzw. Condohotele, niezwykle istotna jest właściwa ocena operatora hotelowego. To działalność polegająca na wynajmie krótkoterminowym będzie generować cykliczne dochody z nieruchomości. Deweloperów, którzy budują w lokalizacjach turystycznych jest dużo, jednak w tym biznesie najważniejsza jest działalność operatorska. W przypadku gdy oferowana nieruchomość ma tzw. gwarantowaną stopę zwrotu musimy przede wszystkim ocenić, czy operator jest w stanie zarobić na nasz dochód z nieruchomości i czy jest przygotowany do sprzedaży pobytów powtarzalnie oraz czy posiada odpowiednią kadrę zdolną do należytego wykonywania usługi.

Najprostszym sposobem na potwierdzenie rzetelności operatora jest sprawdzenie funkcjonujących już obiektów, którymi zarządza. Rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę podczas weryfikacji jest sprzedaż usług poza sezonem. Jeżeli jest to pierwsza inwestycja zarządzana przez danego operatora należy liczyć się z ryzykiem, które musimy podjąć inwestując w daną nieruchomość. Warto mieć świadomość, że na rynku istnieje również nierzetelna grupa deweloperów, którzy liczą na zarobek na ludzkiej krzywdzie, a oferowanie gwarantowanego najmu ma skłonić do zakupu potencjalnego inwestora. Jeżeli stopa zwrotu jest „zbyt różowa”, oderwana od realiów rynku należy automatycznie skreślić tego typu inwestycje. Ponadto należy zwracać uwagę czy oferowany dochód z najmu nie jest przypadkiem zaszyty w marżę deweloperską. Zarządzanie najmem to nie tylko opublikowanie oferty sprzedaży na ogólnodostępnych portalach typu booking czy travelist.

Sprzedaż przez te kanały sprzedaży kosztuje i powinno to być tylko uzupełnienie przyszłej sprzedaży pobytów. Należy mieć świadomość, żeby przy wyborze, móc prawidłowo zweryfikować wszelkie istotne kwestie, dostrzegać słabsze jak i mocniejsze strony. Poza weryfikacją zdolności do sprzedaży usług należy zwrócić uwagę na pewne funkcje nieruchomości, które powinna posiadać inwestycja. Sama baza noclegowa to dzisiaj minimum do generowania powtarzalnego dochodu a oprócz niej niezwykle ważna jest infrastruktura obiektu. Atrakcje, które pozwolą, żeby hotel w który inwestujemy „poradził” sobie w słabszym sezonie i wyróżniał się ofertą na rynku, tak by przyszły gość hotelowy miał możliwość satysfakcjonującego spędzenia czasu na terenie obiektu gdy pogoda nie dopisuje. Jeżeli dostrzeżemy, że deweloperowi zależy na sprzedaży każdego jednego metra kwadratowego pod apartamenty pomijając infrastrukturę rekreacyjną powinna się nam zaświecić tzw. ”czerwona lampka”. 
Zdecydowanie łatwiej będzie sprzedać pobyt w obiekcie z basenem krytym, strefą saun, SPA & Wellnes, siłownią, salą zabaw dla dzieci, wypożyczalnie sprzętu rekreacyjnego czy też salą konferencyjną, która w sezonie może pełnić funkcję sali kinowej dla najmłodszych czy też do wspólnego oglądania imprez sportowych.

(Powyższe zdjęcie z Hotelu Osada Śnieżka Medical SPA (Polska Łomnica od kilku lat działający condohotel)

W przypadku inwestycji aparthotelowych nie znamy z góry stopy zwrotu z inwestycji, nabywając nieruchomość z reguły realizujemy inny cel inwestycyjny. Przede wszystkim większość nabywców chce korzystać ze swojej własności częściej niż mógłby to robić w inwestycjach condohotelowych, a w okresach gdy właściciel nie korzysta nieruchomość powinna zarabiać. Tu należy zwrócić uwagę na koszty eksploatacyjne jakie ponosimy co miesiąc na utrzymanie nieruchomości. Zarządzający najmem powinien również wylegitymować się opisanymi powyżej jak w przypadku condohoteli wartościami. Należy weryfikować przede wszystkim opinie o danym zarządzającym. Nie może być takiej sytuacji, że gość naszego apartamentu przejedzie kilkaset kilometrów i docierając do celu będzie godzinami czekał na przekazanie kluczy po czym zastanie niezbyt rzetelnie posprzątany apartament. Solidność zarządzającego to przyszłość wynajmu i powracający gość, niezwykle ważna jest również zdolność do działania w przypadku nieprzewidzianych sytuacji kryzysowych. Czas potrzebny na usunięcie usterki i właściwe postępowanie w takich przypadkach względem gości.
Analizując te wszystkie kwestie zminimalizujemy ryzyko nieudanej inwestycji do minimum. Ponadto zapraszam do kontaktu i wspólnej weryfikacji projektu inwestycyjnego. Z chęcią wypowiem się na temat danej inwestycji.
Nasz zespół posiada praktyczną wiedzę oraz odpowiednie narzędzia do weryfikowania inwestycji. 

 

Z poważaniem,

Sylwester Kucy Aparthotele.Com
tel: 534270232
[email protected]

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *